julio 1, 2016

Estímulos en el mercado español de arrendamiento de viviendas

El pasado 11 de Mayo el Ministerio de Fomento presentó al Congreso el Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas.

El objetivo del Anteproyecto es básicamente favorecer y flexibilizar el mercado de alquiler en un país, España, en el que únicamente el 17% de las viviendas son arrendadas frente al 83% de viviendas en propiedad, mientras que en otros países de la Unión Europea, existe un mayor equilibrio entre ambas opciones.

Recordemos que España dispone actualmente de un parque de más de 3 millones de viviendas vacías y de un stock de más de 687.523 viviendas nuevas sin vender.

FLEXIBILIZACIÓN DEL MERCADO DEL ALQUILER

En primer lugar, se prioriza la voluntad de las partes en el marco de la Ley. Un cambio significante es el relativo a la actualización de la renta pactada. Actualmente, se actualizaba la renta mensual con el Índice de Precios al Consumo, mientras que con la Reforma, las partes podrán definir cualquier otro criterio en relación a la actualización. Por otra parte, el hasta ahora derecho irrenunciable de adquisición preferente por parte del arrendatario en contratos de duración inferior a 5 años, queda sujeto al pacto de los contratantes siendo posible su renuncia. Dichas modificaciones amplían la libertad de contratación  de las partes por lo que las fases de negociación y  de redacción del contrato cobrarán a partir de ahora especial relevancia.

Otro cambio sustancial es  la reducción de los plazos de prórroga del contrato de arrendamiento, de manera que la prórroga obligatoria de 5 años pasa a 3 y la prórroga tácita de 3 años pasa a 1 año. Actualmente el arrendatario tenía el derecho de renovar el contrato, la llamada “prórroga forzosa”,  independientemente de la duración contratada, hasta un periodo inicial de 5 años como garantía a su derecho a la vivienda. Además, después de la duración pactada y de la eventual “prórroga forzosa”, el contrato podía renovarse por un período de 3 años, comúnmente conocido como “prórroga tácita”.  Así pues, del total de 8 años en la situación actual pasaremos después de la Reforma a un período máximo de 4 años.

Asimismo, la Reforma garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda, notificando con un preaviso de 2 meses, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial. Con anterioridad a la Reforma, el propietario únicamente podía recuperar la vivienda para residencia habitual cuando se hubiera pactado así en el contrato.

Además, se permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización específica para el arrendador en caso de producirse dicho desistimiento anticipado.

REFORZAMIENTO DEL TRÁFICO JURÍDICO INMOBILIARIO

La Reforma intenta mejorar la seguridad jurídica mediante el incremento de los efectos de la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad, aunque la inscripción registral continúa sin ser obligatoria por lo que se protege únicamente ante terceros adquirientes el arrendamiento que esté inscrito en el Registro. Dicho de otra manera, a partir de las modificaciones introducidas, sólo aquellos contratos de arrendamiento inscritos gozarán de garantías ante la posible venta del inmueble a un tercero.

Así pues, el comprador de una vivienda con contrato de alquiler no estará obligado a mantener al inquilino si el contrato no está inscrito en el Registro de Propiedad y el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que se aplica en este momento para los arrendamientos de locales de negocio, modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de cinco años que exige la Ley vigente si el contrato no estaba inscrito registralmente o bien hasta la duración del contrato en caso de que sí que lo estuviera.

Una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato.

MEJORA EN LA REGULACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO

Los procedimientos de desahucio por impago de rentas, pese a las reformas introducidas en 2009 y 2011, han demostrado ser insuficientes puesto que los procedimientos continúan siendo lentos y muchas veces no solucionan el problema del arrendador ante el arrendatario moroso. De aquí que se  modifique de nuevo, aunque está por ver si esta nueva Reforma solucionará definitivamente la situación de una manera rápida y eficaz.

Para los arrendamientos inscritos, se prevé un procedimiento más sencillo de actuación en caso de impago de rentas. En ese caso, siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.

Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario.

Se crea, además, un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.

INCENTIVOS FISCALES

Dentro de las reformas propuestas se prevé nuevas exenciones para equiparar el Impuesto sobre la renta de no residentes y el IRPF sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas (salvo en paraísos

fiscales):  así pues se aplicará un 60% a todas las personas físicas no residentes (igual que en el IRPF) y  un 100% a personas físicas residentes en la UE, cuando el arrendatario tenga entre 18 y 30 años y unos rendimientos del trabajo superiores al IPREM

También se incluye una exención del gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes. No están obligados a tributar por dicho gravamen las entidades no residentes con la excepción de paraísos fiscales.

La Reforma introduce también una Modificación del régimen fiscal de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Estas sociedades nacieron en el año 2009 con la finalidad de crear un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento, no sólo de viviendas, sino de cualquier inmueble urbano; pero su régimen jurídico y fiscal se ha demostrado inoperante. Los cambios introducidos buscan flexibilizar los requisitos exigidos a este tipo de entidades

Otra medida introducida con la finalidad de dinamizar el mercado inmobiliario, es la de establecer una exención del 50% de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos que sean adquiridos entre el 11 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, siempre que no exista vinculación entre las partes.

Dicha exención, que se aplicará en el ejercicio en que se produzca la transmisión, será aplicable en el IRPF, en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes y en el Impuesto sobre Sociedades.

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