noviembre 27, 2019

COMPRAR UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA

21 de mayo de 2019


COMPRAR UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA

Comprar una casa o un apartamento en España es el sueño de muchos extranjeros. Este sueño puede convertirse fácilmente en una pesadilla si no se maneja de manera adecuada.

Una transacción financiera y emocional tan importante debe ser monitoreada por un asesor legal independiente. Hoy hablamos con el abogado NÚRIA ANGULO ROIG, de AR LEGAL & BUSINESS.

Durante esta entrevista, la abogada Nuria Angulo explica el papel de cada uno de los profesionales involucrados en la compra de bienes inmuebles en España, cuáles son los pasos anteriores a seguir, si es aconsejable firmar un documento de reserva, qué son las "arras" o contrato de depósito y los diferentes tipos de arras, y qué considerar al solicitar una hipoteca.

Este video contiene una entrevista en inglés. Para consultas jurídicas en español, no dude en contactar directamente con nuestro bufete. La abogada Núria Angulo, les atenderá con mucho gusto.

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https://www.youtube.com/watch?v=8bUa7htS3Us&t

¿Por qué es tan importante contratar un abogado independiente?

Hay muchos profesionales involucrados en la compra de bienes inmuebles: intermediarios, agencias inmobiliarias, bancos, notario ...

Cuando Usted quiere comprar una propiedad en España, es esencial elegir un abogado que trabaje exclusivamente para usted. Hay mucho dinero en juego y se firmarán contratos complejos durante la compra. Por lo tanto, aconsejo contratar un abogado independiente, sin otros conflictos de intereses. Recuerde que los agentes inmobiliarios no son abogados, sin embargo, algunas agencias pueden tener un buen conocimiento de la ley o tener un abogado interno.

El agente inmobiliario tiene una relación contractual con una de las partes, ya sea la que ordena la compra o el que le contrata para la venta, firmando un contrato de mediación inmobiliaria.

 Por otro lado, el papel de un notario en España difiere de otros países como los Países Bajos o Francia, donde tienen competencias más amplias. Un notario en España es un operador jurídico y también un funcionario público del estado que proporciona documentos que otorgan efectos especiales en términos de autenticidad y veracidad, pero un notario no está allí para brindarle asesoramiento legal. La intervención de un notario no garantiza que sus intereses sean defendidos. En realidad, hay un malentendido general con respecto al papel de un notario: un notario da fe pública de lo que está sucediendo e identifica a las personas que están firmando la transacción, pero desafortunadamente su papel se detiene aquí y no pueden garantizar la seguridad de una transacción y tampoco se hace responsable de ninguna consecuencia indeseable.

Tener su propio abogado garantizará un asesoramiento objetivo y evitará consecuencias indeseables.

¿Cuáles son los pasos previos?

Como pasos previos a la firma del contrato de compra, su asesor legal debe investigar cuál es el estado actual de la propiedad en el Registro de la Propiedad para verificar que la descripción oficial de los bienes inmuebles coincida con la realidad, comprobar quién aparece como propietario efectivo al momento de la transacción y si la propiedad está libre de cargos o gravámenes.

Además, aconsejamos controlar en el Ayuntamiento si la propiedad está construida de acuerdo con todas las licencias obligatorias y si en caso de mejoras necesarias en el edificio se otorgarán sin problemas.

Asimismo, recomendamos verificar que todos los impuestos y cargos comunitarios pendientes se paguen solicitando una copia del último recibo.

Si el vendedor es una empresa, asegúrese de que no haya problemas de solvencia y que la persona que firma el contrato cuente con una representación legal.

¿Necesitamos como comprador firmar un documento de reserva?

Algunos agentes inmobiliarios insistirán en firmar un documento de reserva. Desde un punto de vista legal, no es necesario.

El contrato de reserva de un inmueble sería un acuerdo preliminar de venta, el problema fundamental es que estos acuerdos preliminares no se desarrollan por ley, lo que genera inseguridad jurídica.

Además, tenga cuidado cuando esté firmado únicamente por el agente intermediario y el comprador. Si el propietario no está firmando, no le garantiza la reserva de la propiedad.

¿Qué es un contrato de "arras"?

Al comprar una propiedad en España, se le puede pedir que firme el llamado contrato de "ARRAS". En realidad, es un depósito o un contrato de anticipo del 5 o 10% del precio total de compra. Es importante saber que este porcentaje no está fijado por ley. El porcentaje puede variar según lo que las partes acuerden.

También es bueno saber que no es un paso obligatorio. Puede firmar un contrato de depósito o ir directamente al notario para la escritura de compra.

Hay tres tipos de ARRAS:

ARRAS PENALES, PENITENCIALES y CONFIRMATORIAS.

En última instancia, los matices entre los tres pueden hacer una diferencia significativa en caso de conflicto.

Las más comunes son los ARRAS PENITENCIALES o PENITENCIALES

Arras confirmatorias

Son la "señal" o prueba de un contrato: se avanza un importe como reserva pero no se puede resolver el contrato. Si no se dice nada en el contrato y no especifica claramente el tipo de depósito, se considerarán confirmatorias. Se aplica el Código Civil español 1.124. Si se rescinde el contrato, habrá una indemnización por daños, que se fijará en las circunstancias.

Arras penitenciales

El comprador puede renunciar a la compra perdiendo la cantidad dada como depósito y el vendedor puede abstenerse de operar devolviendo el doble de la cantidad pagada con respecto al depósito. En ambos casos, sin justificación (art. 1.454 del Código Civil español).

También se les llama arras de desistimiento, porque para resolver el contrato legalmente, se pierde la cantidad por parte del comprador o el vendedor las devuelve por duplicado, en el sentido del artículo 1.454 del Código Civil. Únicamente son consideradas como penitenciales si se establecen expresamente así en el contrato

Arras penales

Además de ser un pago a cuenta del precio, aseguran de que se cumpla el contrato. Debe establecerse claramente su carácter penal. Puede rescindirse el contrato si el comprador las pierde o el vendedor las devuelve por duplicado. Es una forma de limitar la posible indemnización por daños y perjuicios, en caso de incumplimiento. La pena, reemplaza la compensación. Todo, sin perjuicio de la posibilidad de moderación por parte del juez. Está regulado en los artículos 1.152, 1.153 y 1.154 del Código Civil español.

Asegúrese de pagar el depósito directamente al propietario o a su representante legal con poderes notariales y que siempre obtenga un comprobante de pago. No acepte realizar pagos a intermediarios o agentes a menos que puedan probar que el vendedor le autoriza a hacerlo y, por lo tanto, permita que su asesor legal verifique su representación.

También le recomendamos que revise el texto de cualquier contrato antes de firmarlo.

Asegúrese de que la planificación del tiempo del "contrato de arras" sea factible, preste especial atención a la cláusula sobre la fecha final de escrituración de la compra. Muchas operaciones que el comprador necesita organizar suelen llevar mucho tiempo y pueden provocar demoras en el cronograma inicial: negociaciones con los bancos y la transferencia de dinero de cuentas extranjeras, etc. Recuerde que, lamentablemente, si no puede cumplir con el plazo acordado, podría perder el depósito que pagó por adelantado así como la posibilidad de comprar.

¿Qué pasa si necesito una hipoteca?

En caso de que necesite una hipoteca con una entidad española para financiar parte de su inversión: sobretodo, ¡no tome nada por sentado! Aconsejo estudiar cuidadosamente y negociar con el banco ciertas cláusulas principales, especialmente las referidas a la revisión de intereses y pagos anticipados de hipotecas no programadas.

Varias entidades bancarias en España han sido declaradas culpables de incluir cláusulas abusivas en las hipotecas y, por lo tanto, es más que recomendable negociar cada uno de los acuerdos en la escritura de la hipoteca.

Con el nuevo marco legal, los bancos tienen que pagar parte de los honorarios de la escritura de la hipoteca: como notario, registro, impuestos pero todavía la tasación y la comisión de apertura están a cargo del consumidor.

Tenga en cuenta que la compra debe formalizarse ante un notario público español mediante firma de una escritura notarial al mismo tiempo que la eventual firma de la escritura del préstamo hipotecario. Esto significa colocar junto al notario: vendedor, comprador y banco con todos los documentos necesarios. Algo bastante simple, pero que podría traerle decepciones y problemas cuando no se arregla adecuadamente: ¡imagine qué pérdida de tiempo y dinero cuando vuela a España para firmar la escritura y falta un documento relevante!

Una vez más, contar con un profesional local que supervise el proceso garantizará que todo salga bien.

¿Y el registro de la propiedad?

Una vez que se convierta en propietario, deberá registrar la compra en el Registro de la Propiedad en España lo antes posible para que sea efectiva para terceros. Esto normalmente lo arregla el notario o una consultoría.

Espero que mi consejo sea útil para usted: ¡comprar su propiedad es un sueño que puede hacerse realidad, tenga en cuenta estas pautas junto con el asesoramiento específico de su asesor legal y disfrute de convertirse en propietario de una propiedad en España!

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